Zasady Zarządzania Najemcą

Po przeczytaniu tego artykułu dowiesz się o zasadach zarządzania mieszaniem najemców.

Identyfikacja miejsca pobytu w hierarchii własności i zarządzania określa odpowiedzialność za politykę dotyczącą dzierżawy najemców. Średnio wewnętrzni zarządzający aktywami i inwestorzy mają większy wpływ niż outsourcing

zarządzający aktywami, agenci wynajmu i konsultanci ds. badań.

Menadżerowie centrum handlowego mają marginalny wpływ mniejszy niż konsultanci ds. Badań, a główni sprzedawcy detaliczni i najważniejsi najemcy są najniżsi w hierarchii. Należy również zauważyć, że najemca-kotwica wpływa również w większym stopniu na decyzje dotyczące najmu lokali.

Ważne jest także, aby mieć "formalną" politykę najemców, a nie dokumenty nieformalne, co prowadzi do podejmowania nieograniczonych decyzji pod presją i do obrony, nawet jeśli centrum handlowe zawiedzie, ponieważ istnieją wytyczne, aby je zmierzyć. Mieszanka najemców powinna być stale poddawana przeglądowi, aby zdiagnozować problemy i umożliwić proaktywne zarządzanie w celu utrzymania konkurencyjności centrum.

Sukces każdego centrum handlowego zależy od początkowej mieszanki najemców, która jest zdominowana przez wybór kluczowych najemców. Pozycjonowanie centrum w stosunku do jego konkurencji, jego atrakcyjność dla kupujących i potencjał do powtórzenia patronatu są silnie uzależnione od mieszanki najemców.

Handel w Indiach ulega znacznym zmianom, co stanowi wyzwanie dla zarządzających aktywami detalicznymi i może sprawić, że miks stanie się w wielu ośrodkach przestarzały. Dzisiaj, w większości przypadków, polityka jest nieformalna i niepisana. Interesujące jest to, że zarządzający aktywami byli w stanie ocenić sukces swojej polityki dotyczącej mieszanek najemców, pomimo jej mglistego charakteru.

Znaczenie utrzymywania sklepów z kotwicami jest uznawane przez zarządzających aktywami, tak jak to jest w literaturze. Maksymalizacja dochodu w krótkim okresie wydaje się być zrównoważona z potrzebą zaplanowania połączenia najemców, które zwiększy wartość aktywów w perspektywie średnio- i długoterminowej.

Zarządzanie przepływami pieszymi jest postrzegane jako główny cel lokalizowania detalistów w centrum, a rozważania dotyczące klastrów porównawczych, stylu życia i towarów wydają się być mniej ważne, być może dlatego, że są one automatycznie zarządzane przez wybory sprzedawców odpowiedni skok.

Wskaźniki dotyczące obrotów i szczegóły dotyczące czynszu obrotowego są wykorzystywane do monitorowania sukcesu polityki dotyczącej najemców. Niektórzy zarządzający aktywami mogą być bardziej proaktywni, występowanie wykupu najemców, łączenie jednostek, przenoszenie najemców i klauzule rozbrajania właścicieli nieruchomości sugerują, że wiele z nich energicznie dostosowuje swoją ofertę najemców, aby reagować na zmieniające się warunki handlowe.

Główne przeszkody są postrzegane jako niewłaściwe rozmiary jednostek, brak wolnych jednostek i długie dzierżawy. Brak inwestycji i proaktywnego zarządzania nie jest uważany za problem, choć zapewne kombinacja tych dwóch czynników mogłaby przezwyciężyć przeszkody.

Na podstawie tego badania nie można stwierdzić, w jakim stopniu zarządzający aktywami odnoszą sukcesy w zarządzaniu miksem najemców w okresie szybkich i znaczących zmian w sprzedaży detalicznej. Metody zużywające zasoby mogą nie być uważane za opłacalną inwestycję, gdy potencjał zwiększenia wartości jest ograniczony wielkością i zlewnią.

Centrum handlowe to aglomeracja różnych sprzedawców detalicznych i komercyjnych usługodawców w dobrze zaplanowanym, zaprojektowanym i zarządzanym budynku lub grupie budynków jako jednostki. Ta definicja sugeruje, że aglomeracja działalności detalicznej / usługowej w centrum handlowym jest dobrze zaplanowana i wysoce kontrolowana przez centrum kierownika / operatora.

W związku z tym interakcje między najemcami, czyli interakcje zewnętrzne, mogą być internalizowane / zarządzane, aby zmaksymalizować zyski dla całego centrum handlowego. Ta grupa dostawców detalicznych i usługowych w centrach handlowych jest określana jako "mieszanka najemców". Różnorodność kategorii i marek detalicznych / usługowych jest wynikiem tego połączenia różnych najemców.

Regionalne centrum handlowe zazwyczaj zawiera ponad 100 jednostek handlowych; w ten sposób możliwe układy najemców w kategoriach handlowych / usługowych i marek są prawie nieskończone. Ponieważ każda możliwa mieszanka najemców w wyraźny sposób przyczynia się do wizerunku centrum handlowego, w jaki sposób możemy zidentyfikować "idealną" lub "zrównoważoną" mieszankę najemców dla określonego centrum handlowego?

Co więcej, mix najemców nie jest stanem statycznym: rynek zmienia się w czasie, podobnie jak preferencje klientów i trendy w modzie. Dlatego nawet warunek "idealny" osiągnięty w jednym sezonie lub okresie może nie być odpowiedni dla następnego. Poza tym branża detaliczna jest niemal doskonale konkurencyjnym rynkiem; w ten sposób działania konkurencji zawsze dramatycznie wpływają na strategie marketingowe.

W związku z tym menedżerowie centrów / operatorzy muszą stale dostosowywać swoją ofertę najemców, aby nadążać za trendami rynkowymi. W tych okolicznościach nie dziwi fakt, że idealna mieszanka najemców może stanowić zagadkę dla menedżerów / operatorów centrum.

Dobra mieszanka najemców obejmuje różnorodnych kompatybilnych (lub uzupełniających się) dostawców detalicznych / usługowych, a także efektywny przydział miejsca (zarówno pod względem wielkości, jak i liczby) oraz właściwe rozmieszczenie najemców, które zachęca do wymiany klientów i działalności detalicznej.

W szerszej perspektywie powinna ona również obejmować wystarczające publiczne urządzenia i usługi, zarówno pod względem pożądanej jakości i ilości. Podstawy, które podnoszą jakość środowiska handlowego centrum, zaspokajają potrzeby kupujących, takie jak towary i usługi, wygoda, ekscytacja i udogodnienia, są częścią elementów idealnej mieszanki najemców.