Rola brokerów na etapie przedoperacyjnym centrów handlowych

Po przeczytaniu tego artykułu dowiesz się o roli brokerów na etapie przedoperacyjnym centrów handlowych.

Etap przedoperacyjny - rola brokerów:

Centrum handlowe może się otworzyć po 2-3 latach od rozpoczęcia projektu - ale marketing tego samego rozpoczyna się, gdy tylko gotowe będą rysunki i warunki zagospodarowania przestrzennego z danymi dotyczącymi wynajmu lub zakupu. Firma początkowo musi zdecydować, ile miejsca do sprzedaży i dzierżawy iw jakim tempie.

Stawka za zakup bezpośredni to więcej ekonomii bazującej na postrzeganej przyszłej wartości nieruchomości po jej otwarciu. Deweloper może sprzedawać małe rowy nieruchomości w centrum handlowym pojedynczym lub firmom, które są inwestorami, którzy nie będą prowadzić bezpośredniej działalności detalicznej w lokalu (osoby, które kupują nieruchomość po obecnych stawkach, aby zarabiać z wysokiego zwrotu z inwestycji, wynajmując je najemcom na dłuższy czas) lub inwestorom, którzy chcieliby kupić nieruchomość w celu prowadzenia działalności detalicznej lub dla marek / sprzedawców detalicznych, rozpoczną działalność, gdy tylko centrum będzie gotowe.

Do wynajęcia uzgodniono między markami lub przedsiębiorcami zawarcie między nimi umowy a deweloperem o nazwie "Umowa najmu", która po otwarciu centrum handlowego zostaje przekształcona w "Umowę najmu".

Generalnie polityka firmy kieruje decyzją o sprzedaży w stosunku do wynajmu. Firma, która chciałaby być tylko deweloperem i zarabiać na podstawowej wartości dodanej, mogłaby sprzedać nieruchomość tak bardzo, jak to tylko możliwe, chyba że chce uzyskać większy zwrot z inwestycji w długim okresie, a także uzyskać dodatkowy dochód z działalności centrum handlowego.

Teraz, oczywiście, deweloper musi zrozumieć, czy miałby zespół sprzedaży lub polegał na brokerach (może to być firma ekspercka, taka jak Knight Frank lub osoby prywatne) lub jedno i drugie. Zawsze zaleca się, aby brokerzy rozumieli pulę rynkową, a także byli bliżej zestawu klientów, co skracało czas "Go To Market".

Podczas gdy wyznaczany jest formularz brokera / eksperta, konieczne jest również powołanie tylko kilku zarejestrowanych brokerów, którzy są upoważnieni do sprzedaży / dzierżawy centrum handlowego. Zbyt wielu brokerów może obniżyć stopy poprzez tworzenie kartelu, a także nie można monitorować dostawy.

Deweloper płaci z reguły miesięczny wynajem (zwłoka umów najmu) lub 2% wartości sprzedaży brokerowi jako wynagrodzenie za umowę. Deweloper zazwyczaj wyznacza brokera na podstawie niewielkich opłat, które są wykorzystywane do promowania projektu i brokerów za pośrednictwem reklamy drukowanej.

Brokerzy zarabiają również poprzez klienta, pobierając je w podobny sposób, jak robią to deweloperzy.

Podczas gdy tak się dzieje, zespół sprzedaży firmy musi również podejmować wysiłki, aby dotrzeć bezpośrednio do klientów i zamknąć oferty dla centrum handlowego. Ale widać, że początki marketingu przed otwarciem wyprzedziły faktyczny start w centrum handlowym, ale rzeczywiste transakcje lub większość działalności centrum handlowego zmaterializują się bliżej otwarcia.

Nawet marki, które oferują chęć wejścia w skład centrum handlowego, wydają właśnie list intencyjny w tej sprawie i pewną zaliczkę symboliczną, która podlega faktycznej umowie przed otwarciem centrum handlowego. To sprawia, że ​​deweloper jest pod presją, aby dostarczyć to, co zostało obiecane na początkowym etapie.

Typowy profesjonalny broker wymagałby wykonania następujących czynności:

Makler dokłada wszelkich starań, aby pomóc Landlordowi / deweloperowi w planowaniu układu Projektu oraz w marketingu i leasingu Projektu, zgodnie z celami finansowymi Wynajmującego / deweloperów. Broker dołoży wszelkich starań, aby w pełni wynająć Projekt w ustalonym terminie.

Obowiązki brokera obejmują, bez ograniczeń:

(i) Obsługuje Właściciela jako konsultanta ds. sprzedaży detalicznej i leasingu, doradzając Landlordowi i jego architektom, projektantom, konsultantom i innym przedstawicielom w odniesieniu do układu koncepcyjnego i projektu Projektu oraz oferty najemców i perspektyw leasingu Projektu;

(ii) Terminowe przygotowanie i złożenie Właścicielowi kompletnego planu merchandisingowego dla całego Projektu, który plan merchandisingu będzie do zaakceptowania przez Wynajmującego według własnego uznania;

(iii) Terminowe dostarczanie i przedstawianie Wynajmującemu materiałów marketingowych i promocyjnych dotyczących dzierżawy do najmu lokali użytkowych do zgodnego z nimi użytkowania, które to materiały marketingowe i promocyjne są do przyjęcia przez Wynajmującego według jego uznania;

(iv) Identyfikacja i pozyskiwanie potencjalnych najemców oraz negocjowanie (ale nie będzie zgody lub realizacji) Przedmiotowych Leasingów z takimi potencjalnymi najemcami; i

(v) Takie inne zadania, jak uzasadnione żądanie wynajmującego (w tym doradztwo w sprawie potencjalnych umów najmu restauracji) w celu wsparcia wynajmującego w osiąganiu przewidywanych stawek czynszu za metr kwadratowy, procentowych czynszów za wynajem i opłat za utrzymanie wspólnego obszaru w projekcie i osiągnięciu jego celu zakończenia całego leasingu Projektu.

Broker nie może i nie może wykonywać żadnych umów najmu lub innych umów w imieniu wynajmującego ani w jakikolwiek inny sposób zaciągać zobowiązań w imieniu, wiążących lub składać żadnych oświadczeń ani gwarancji dla Wynajmującego.

Podczas negocjowania jakichkolwiek Przedmiotowych Leasingowych, Broker doradza wszystkim potencjalnym najemcom, że Broker nie jest agentem Właściciela, i nie ma faktycznego lub pozornego uprawnienia do wiązania Wynajmującego z jakimkolwiek dzierżawą, umową lub innymi obowiązkami, które mogą wystąpić dopiero po wykonaniu przez Wynajmującego pisemnego przedmiotu leasingu.