Rola brokerów na etapie przedoperacyjnym centrów handlowych
Po przeczytaniu tego artykułu dowiesz się o roli brokerów na etapie przedoperacyjnym centrów handlowych.
Etap przedoperacyjny - rola brokerów:
Centrum handlowe może się otworzyć po 2-3 latach od rozpoczęcia projektu - ale marketing tego samego rozpoczyna się, gdy tylko gotowe będą rysunki i warunki zagospodarowania przestrzennego z danymi dotyczącymi wynajmu lub zakupu. Firma początkowo musi zdecydować, ile miejsca do sprzedaży i dzierżawy iw jakim tempie.
Stawka za zakup bezpośredni to więcej ekonomii bazującej na postrzeganej przyszłej wartości nieruchomości po jej otwarciu. Deweloper może sprzedawać małe rowy nieruchomości w centrum handlowym pojedynczym lub firmom, które są inwestorami, którzy nie będą prowadzić bezpośredniej działalności detalicznej w lokalu (osoby, które kupują nieruchomość po obecnych stawkach, aby zarabiać z wysokiego zwrotu z inwestycji, wynajmując je najemcom na dłuższy czas) lub inwestorom, którzy chcieliby kupić nieruchomość w celu prowadzenia działalności detalicznej lub dla marek / sprzedawców detalicznych, rozpoczną działalność, gdy tylko centrum będzie gotowe.
Do wynajęcia uzgodniono między markami lub przedsiębiorcami zawarcie między nimi umowy a deweloperem o nazwie "Umowa najmu", która po otwarciu centrum handlowego zostaje przekształcona w "Umowę najmu".
Generalnie polityka firmy kieruje decyzją o sprzedaży w stosunku do wynajmu. Firma, która chciałaby być tylko deweloperem i zarabiać na podstawowej wartości dodanej, mogłaby sprzedać nieruchomość tak bardzo, jak to tylko możliwe, chyba że chce uzyskać większy zwrot z inwestycji w długim okresie, a także uzyskać dodatkowy dochód z działalności centrum handlowego.
Teraz, oczywiście, deweloper musi zrozumieć, czy miałby zespół sprzedaży lub polegał na brokerach (może to być firma ekspercka, taka jak Knight Frank lub osoby prywatne) lub jedno i drugie. Zawsze zaleca się, aby brokerzy rozumieli pulę rynkową, a także byli bliżej zestawu klientów, co skracało czas "Go To Market".
Podczas gdy wyznaczany jest formularz brokera / eksperta, konieczne jest również powołanie tylko kilku zarejestrowanych brokerów, którzy są upoważnieni do sprzedaży / dzierżawy centrum handlowego. Zbyt wielu brokerów może obniżyć stopy poprzez tworzenie kartelu, a także nie można monitorować dostawy.
Deweloper płaci z reguły miesięczny wynajem (zwłoka umów najmu) lub 2% wartości sprzedaży brokerowi jako wynagrodzenie za umowę. Deweloper zazwyczaj wyznacza brokera na podstawie niewielkich opłat, które są wykorzystywane do promowania projektu i brokerów za pośrednictwem reklamy drukowanej.
Brokerzy zarabiają również poprzez klienta, pobierając je w podobny sposób, jak robią to deweloperzy.
Podczas gdy tak się dzieje, zespół sprzedaży firmy musi również podejmować wysiłki, aby dotrzeć bezpośrednio do klientów i zamknąć oferty dla centrum handlowego. Ale widać, że początki marketingu przed otwarciem wyprzedziły faktyczny start w centrum handlowym, ale rzeczywiste transakcje lub większość działalności centrum handlowego zmaterializują się bliżej otwarcia.
Nawet marki, które oferują chęć wejścia w skład centrum handlowego, wydają właśnie list intencyjny w tej sprawie i pewną zaliczkę symboliczną, która podlega faktycznej umowie przed otwarciem centrum handlowego. To sprawia, że deweloper jest pod presją, aby dostarczyć to, co zostało obiecane na początkowym etapie.
Typowy profesjonalny broker wymagałby wykonania następujących czynności:
Makler dokłada wszelkich starań, aby pomóc Landlordowi / deweloperowi w planowaniu układu Projektu oraz w marketingu i leasingu Projektu, zgodnie z celami finansowymi Wynajmującego / deweloperów. Broker dołoży wszelkich starań, aby w pełni wynająć Projekt w ustalonym terminie.
Obowiązki brokera obejmują, bez ograniczeń:
(i) Obsługuje Właściciela jako konsultanta ds. sprzedaży detalicznej i leasingu, doradzając Landlordowi i jego architektom, projektantom, konsultantom i innym przedstawicielom w odniesieniu do układu koncepcyjnego i projektu Projektu oraz oferty najemców i perspektyw leasingu Projektu;
(ii) Terminowe przygotowanie i złożenie Właścicielowi kompletnego planu merchandisingowego dla całego Projektu, który plan merchandisingu będzie do zaakceptowania przez Wynajmującego według własnego uznania;
(iii) Terminowe dostarczanie i przedstawianie Wynajmującemu materiałów marketingowych i promocyjnych dotyczących dzierżawy do najmu lokali użytkowych do zgodnego z nimi użytkowania, które to materiały marketingowe i promocyjne są do przyjęcia przez Wynajmującego według jego uznania;
(iv) Identyfikacja i pozyskiwanie potencjalnych najemców oraz negocjowanie (ale nie będzie zgody lub realizacji) Przedmiotowych Leasingów z takimi potencjalnymi najemcami; i
(v) Takie inne zadania, jak uzasadnione żądanie wynajmującego (w tym doradztwo w sprawie potencjalnych umów najmu restauracji) w celu wsparcia wynajmującego w osiąganiu przewidywanych stawek czynszu za metr kwadratowy, procentowych czynszów za wynajem i opłat za utrzymanie wspólnego obszaru w projekcie i osiągnięciu jego celu zakończenia całego leasingu Projektu.
Broker nie może i nie może wykonywać żadnych umów najmu lub innych umów w imieniu wynajmującego ani w jakikolwiek inny sposób zaciągać zobowiązań w imieniu, wiążących lub składać żadnych oświadczeń ani gwarancji dla Wynajmującego.
Podczas negocjowania jakichkolwiek Przedmiotowych Leasingowych, Broker doradza wszystkim potencjalnym najemcom, że Broker nie jest agentem Właściciela, i nie ma faktycznego lub pozornego uprawnienia do wiązania Wynajmującego z jakimkolwiek dzierżawą, umową lub innymi obowiązkami, które mogą wystąpić dopiero po wykonaniu przez Wynajmującego pisemnego przedmiotu leasingu.