Koncepcja Mieszanki Najemcy

Po przeczytaniu tego artykułu dowiesz się o koncepcji mieszanki najemców.

Mieszanka najemców to "kombinacja czynników, w tym proporcja powierzchni lub liczby jednostek zajmowanych przez różne rodzaje sprzedaży / usług, a także relatywne umiejscowienie lokatorów w centrum". A "dobra mieszanka najemców" to różnorodne sklepy, które współpracują, aby poprawić wydajność centrum i działać z powodzeniem jako indywidualne firmy.

Co więcej, "Mieszanka najemców odnosi się do połączenia obiektów biznesowych zajmujących przestrzeń w centrum handlowym w celu utworzenia zespołu, który zapewnia optymalną sprzedaż, czynsze, obsługę społeczności i finansowalność przedsięwzięcia centrum handlowego". Te opisy mieszanki najemców podkreślają podstawowy cel maksymalizacji rentowności centrum handlowego, a zatem są zorientowane na inwestorów.

Tylko trzecia wymienia klucz do maksymalizacji rentowności, czyli maksymalizacji sprzedaży, poprzez zapewnienie optymalnej usługi dla społeczności. Koncepcja projektowania najemców polega zatem na zapewnieniu szerokiego asortymentu towarów i usług, starannie dobranych tak, aby przemawiały do ​​populacji zakupowej zlewni. Usługi te mogą obejmować restauracje i inne punkty gastronomiczne, a coraz częściej także obiekty rekreacyjne, takie jak kina.

W rozmowach na temat dzierżawy najemców, dostarczanie różnych rodzajów towarów jest prawie zawsze zastępowane przez pełnomocnika, a mianowicie różne kategorie detalistów, za pomocą których można klasyfikować oferowane towary. Klasyfikacje koncentrują się na takich cechach, jak cena i jakość, odwoływanie się do różnych grup stylu życia, poziomy usług i tak dalej.

Porównanie towarów:

Porównywanie towarów jako zakupów w nieregularnych odstępach czasu, do długotrwałego użytkowania, z przydatnością, jakością, ceną i stylem, są ważnymi czynnikami w ich wyborze. Grupa jest uosobieniem mody i obuwia, biżuterii i droższego wyposażenia domowego i mebli.

Powodem wzrostu sprzedaży, gdy porównywani sprzedawcy towarów zbliżają się do siebie, jest ich atrakcyjność dla kupujących, którzy chcą porównać podobne towary przed dokonaniem zakupu. Znaczenie porównywania zakupów jako motywacji do odwiedzania centrów handlowych, która od dawna jest przekazywana jako jeden z głównych powodów projektowania i zarządzania miksem najemców.

"Dwie kompatybilne firmy zlokalizowane w bliskiej odległości będą wykazywały wzrost wolumenu transakcji bezpośrednio proporcjonalny do częstości całkowitej wymiany klientów między nimi, odwrotnie proporcjonalnej do stosunku wielkości działalności większego sklepu do wielkości mniejszego sklepu i wprost proporcjonalnego do suma wskaźników celowego zakupu do całkowitego zakupu w każdym z dwóch sklepów ".

Koncepcja porównywania zakupów wykorzystywana w zarządzaniu mieszankami najemców musi zatem obejmować nie tylko dobór najemców, ale ich względne położenie w centrum.

Artykuły konsumpcyjne:

Dobra konsumpcyjne są opisane jako kupowane regularnie, dlatego ważna jest wygoda lokalizacji, wyboru i zakupu. Grupa obejmuje żywność, gazety i napoje i jest zazwyczaj sprzedawana w sklepach z lokalnymi rogami i paradami, supermarketach i sklepach, z których niektóre znajdują się w centrach handlowych.

Wygodne zakupy są ważniejsze w mniejszych centrach handlowych. Względne znaczenie wygody i porównywania zakupów w projektowaniu i zarządzaniu mieszaniem najemców zmienia się zatem w zależności od wielkości i charakteru centrum handlowego.

Najemcy kotwicy i użytkownicy przestrzeni głównej:

Dyskusje na temat sposobów, w jakie deweloperzy i inwestorzy wynajmują centra handlowe, a tym samym tworzą początkową mieszankę najemców, zgadzają się, że początkowe kluczowe wynajęcie dotyczy jednego lub więcej lokatorów-kotwic.

Magazyn kotwiczny jest zawsze względnie duży i wystarczająco dobrze oceniany, zarówno pod względem jakości, ceny, jak i funkcji, aby sam mógł być miejscem docelowym. Inne placówki skupią się na nim i będą karmić się generowanym przez niego ruchem zakupowym. Wybór najemców zakotwiczających określa, którzy użytkownicy przestrzeni głównej (MSU) mogą zostać przyciągnięci do następnego najwyższego zakresu wielkości jednostek.

Są one zwykle mniejsze niż sklep z kotwicą, a niektóre z nich mogą być wystarczające dla kupujących jako miejsca docelowe, ale wiele z nich będzie funkcjonować tylko jako część klastra porównawczego lub wygody.

Kotwica i jej satelity MSU wspólnie określają atrakcyjność centrum dla wielu innych sprzedawców, którzy są potrzebni do stworzenia pełnego zakresu towarów porównawczych i / lub wygodnych, co może zmaksymalizować atrakcyjność centrum dla zlewni zakupów. Wybór kluczowych najemców ma zatem kluczowe znaczenie dla powodzenia realizacji ogólnego projektu najemców. Lokalizacja kotwic w środku tworzy przepływy pieszych.

Dzięki ostrożnemu zarządzaniu można nimi manipulować, aby zmaksymalizować potencjał sprzedaży, a tym samym dochód z wynajmu z dostępnej powierzchni podłogi, zapewniając cele, które przyciągają kupujących do wszystkich obszarów centrum.