Kontrola i akwizycja strony dla rozwoju centrum handlowego

Po przeczytaniu tego artykułu dowiesz się o kontroli i akwizycji witryny dla centrów handlowych.

Kontrola witryny i akwizycja:

Po wybraniu potencjalnej strony dla naszego projektu deweloperskiego, musimy zbadać kwestie związane z pozyskaniem i uzyskaniem kontroli nad tą stroną. Kontrola miejsca jest kluczowym składnikiem i często najtrudniejszą przeszkodą w rozwoju komercyjnym. Przed uzyskaniem kontroli nad witryną musimy zbadać pewne zdarzenia warunkowe, przeprowadzając "należytą staranność".

Analiza due diligence obejmuje różne procesy, które należy wykonać przed rozpoczęciem projektu, takie jak odprawa tytułu, szacowanie kosztów, testy środowiskowe i analiza rynku.

Sekcje w komponencie Site Control i Acquisition w podręczniku są podzielone na:

(1) Kroki, które należy podjąć przed kontrolą obiektu, oraz

(2) Uzyskanie kontroli witryny.

Kroki, które należy podjąć przed kontrolą witryny:

Obejmują one kroki, które należy podjąć przed uzyskaniem kontroli nad witryną, w tym: zbieranie i organizowanie informacji, wyszukiwanie właścicieli i innych kluczowych atrybutów własności, ocenę kosztów własności, testowanie środowiskowe i certyfikację oraz badanie fizycznych ograniczeń witryny.

Uzyskiwanie kontroli witryny:

Obejmują one proces uzyskiwania kontroli nad lokalnymi i prywatnymi gruntami. Jest to raczej praca proceduralna i nie stanowi części głównego działania zarządzania centrum handlowym.

Początkowe gromadzenie informacji - mapy do wyświetlania informacji:

Wiele różnych map jest użytecznych podczas procesu pozyskiwania lokalizacji, zarówno jako źródło informacji, jak i do wyświetlania, organizowania i analizowania zebranych informacji. Przydatne będzie rozpoczęcie od mapy bazowej serwisu, która będzie służyć jako podstawowa mapa, do której możemy dodać inne informacje.

Dlatego powinien wyświetlać minimalne niezbędne informacje, takie jak numery partii, adresy, linie lot, wymiary i nazwy dróg. Mapa powinna być również wykorzystana do skalowania i wyświetlania większego obszaru wokół witryny w przypadku przyszłej rozbudowy projektu.

Kroki tworzenia mapy bazowej są opisane poniżej:

1. Uzyskaj mapę kartograficzną z Wydziału Miejskiego Miasta i użyj jej jako podstawowego szablonu.

2. Uzyskaj wstępne dane adresowe i dowiedz się, które z nich mogą być następujące (powiedzmy: właściwość trzech działek): trzy oddzielne właściwości z trzema oddzielnymi adresami, dwiema oddzielnymi właściwościami lub jedną właściwością.

Identyfikacja własności i innych kluczowych informacji:

Wstępnym krokiem w zdobyciu strony jest identyfikacja podstawowych atrybutów nieruchomości, takich jak aktualna własność, wielkość partii i oszacowana wartość. Na przykład informacje o własności są ważne, ponieważ będziemy musieli skontaktować się z właścicielem i wynegocjować ofertę zakupu nieruchomości.

Jak zidentyfikować właściciela:

Rejestr Deeds zbiera, przechowuje i rozpowszechnia informacje o aktualnym i przeszłym prawie własności nieruchomości. Podatnik i właściciel nieruchomości to niekoniecznie ta sama osoba. Jeśli są Państwo zainteresowani zakupem nieruchomości, należy skontaktować się z właścicielem nieruchomości (tj. Osobą, która jest właścicielem nieruchomości).

Baza danych Register of Deeds zawiera następujące informacje:

1. Nazwy kupującego i sprzedającego.

2. Rodzaj czynu, np. Akt quit-claim.

3. Łańcuch tytułu prowadzący do obecnego właściciela - wszystkie przeniesienia własności do obecnego właściciela.

4. Kwota przelewu - cena sprzedaży nieruchomości.

5. Hipoteki i inne obciążenia.

6. Lot, liber i numer strony najnowszego aktu - opis prawny nieruchomości.

Ocena rzeczywistych kosztów posiadania:

Przed zakupem witryny należy zbadać pewne koszty oprócz wartości rynkowej nieruchomości. Koszty posiadania obejmują podatki zwrotne, zaległe rachunki za wodę, liczbę różnych właścicieli i koszty posiadania. Musimy ocenić koszt posiadania przed rozpoczęciem procesu kontroli witryny.

Wyszukiwanie tytułu:

Przy zakupie nieruchomości należy zatrudnić firmę tytułową, aby przeprowadzić pełne badania własności nieruchomości i ubezpieczyć tytuł.

Back Water / Electricity Bills:

Skontaktuj się z City Electric & Water Department, aby ustalić, czy nieruchomość, którą chcesz kupić, ma nieopłacane rachunki za wodę.

Liczba różnych właścicieli:

Pozyskanie witryny należącej do wielu osób wiąże się z kontaktowaniem się i negocjowaniem z wieloma osobami, co może zwiększyć koszty i czas. Ponadto im większa liczba właścicieli, tym większa szansa, że ​​jeden lub więcej właścicieli nieruchomości utrzyma wyższą cenę.

Wykop:

Koszty wykopów są bardzo trudne do przewidzenia, ponieważ dotyczą gruzu ukrytego pod ziemią i zależą w dużej mierze od planów miejsc, które mogą być nieznane na początku procesu opracowywania.

Koszty utrzymania:

Koszty utrzymania to takie koszty, jak podatki, bezpieczeństwo, konserwacja i ubezpieczenie, które musimy zapłacić za nieruchomość, podczas gdy reszta projektu jest składana.

Badanie fizycznych ograniczeń strony:

Przed nabyciem witryny musimy zbadać fizyczne ograniczenia tej witryny, aby ustalić, czy:

(1) Strona jest odpowiednia do naszego rozwoju, oraz

(2) Czy modyfikowanie jakichkolwiek fizycznych ograniczeń (jeśli to możliwe) będzie kosztowne.

Zbadanie tych kwestii jest częścią naszej należytej staranności; brak dokładnych badań może utrudnić lub nawet zatrzymać rozwój.

Podział na strefy:

Podział na strefy jest ważny do zbadania, ponieważ określa, jakie czynności mogą być wykonywane na nieruchomości, wielkość struktur i miejsca, w których można umieścić struktury. Ponadto, jeśli działanie, które zamierzasz wykonywać na tej usłudze, jest w konflikcie z bieżącym zagospodarowaniem przestrzennym, musisz rozważyć, czy chcesz zmienić strefę.

Ułatwienia:

Służebność umożliwia posiadaczom prawo do korzystania z nieruchomości, na której znajduje się służebnica do określonego celu. Powszechną formą służebności jest prawo drogi (prawo do krzyżowania krainy innej).

Linie narzędziowe:

Kiedy projekt obejmuje publiczne ulice lub zaułki, narzędzia podziemne i napowietrzne działające w tych obszarach lub poza nimi muszą zostać zidentyfikowane, aw niektórych przypadkach przeniesione.

Zamknięcia ulic i alejek:

Projekty rozwojowe często wymagają zamykania ulic i alejek. Na przykład programiści mogą chcieć zamknąć uliczkę, aby skonsolidować własność dla rozwoju; lub społeczności mogą chcieć zamknąć alejki, aby poprawić bezpieczeństwo swoich dzielnic.

Istniejące struktury:

Przed zakupem witryny należy sprawdzić, czy strony te mają jakiekolwiek struktury wymagające rozbiórki lub rekultywacji. Biorąc pod uwagę kwestie środowiskowe i koszty budowy, rozbiórka i rekultywacja istniejących struktur mogą być bardzo kosztowne i dlatego należy je zbadać przed zakupem witryny.

Testy środowiskowe i certyfikacja:

W ramach należytej staranności należy przestrzegać pewnych procedur testowania środowiskowego i certyfikacji przed nabyciem ziemi. Jeśli nabywasz grunty należące do miasta, badania środowiskowe powinny rozpocząć się natychmiast po uzyskaniu prawa do wjazdu.

Zasadniczo śledzimy następujące kwestie:

1. Ochrona zasobów wodnych.

2. Kontrola zanieczyszczenia powietrza.

3. Small Business Clean Air Assistance.

4. Niebezpieczne zarządzanie odpadami.

5. Solidne gospodarowanie odpadami.

6. Odpowiedź środowiskowa, z późniejszymi zmianami.

7. Przepisy Zbiornika Podziemnego, bez zmian.

8. Wyciek podziemnych zbiorników magazynowych, niezmieniony.

9. Podziemny zbiornik magazynowy Zapewnienie finansowe, niezmieniony.

Przyczyny testów środowiskowych:

Przed nabyciem strony, niektóre procedury testowania i certyfikacji są niezbędne, aby:

(1) Oceniaj poprzednie zastosowania witryny,

(2) Określić, czy wymagane będą działania naprawcze (tj. Czyszczenie), oraz

(3) Aby zabezpieczyć się przed odpowiedzialnością za zanieczyszczenie koszty czyszczenia.

Musimy zatrudnić wykwalifikowanych ekspertów do przeprowadzania testów środowiskowych. Poniżej omówiono typowe testy środowiskowe, które należy przeprowadzić, a następnie porady dotyczące zatrudniania konsultantów środowiskowych.

Ocena środowiska środowiskowego:

Environmental Site Assessment (ESA) to badanie generalnie przeprowadzane w ramach transakcji nieruchomości, takiej jak sprzedaż lub refinansowanie nieruchomości. Dokładne ESA określi, czy teren jest "obiektem". Obiekt oznacza dowolną powierzchnię, miejsce lub nieruchomość, w której substancja niebezpieczna przekracza dopuszczalne stężenia dla poziomów kontaktu z ludźmi. ESA zazwyczaj składa się z dwóch faz testowania fazy I i fazy II.

Faza I - Ocena środowiska środowiskowego:

Opis:

Badanie fazy I jest przeglądem użytkowania terenu w czasie i nie wymaga żadnych inwazyjnych testów (np. Pobieranie próbek gleby lub wody).

Faza I zazwyczaj składa się z następujących elementów:

1. Opis strony.

2. Kontrola miejsca.

3. Badanie poprzednich zastosowań i osób przylegających do niego, w tym poprzednich właścicieli witryny w ciągu ostatnich 30, 40 lub więcej lat.

4. Historia obowiązująca w miejscu prowadzenia działalności, na przykład, pozwolenia musiały zostać wydane, jeśli pewne niebezpieczne chemikalia były przechowywane lub używane na miejscu.

5. Badanie źródeł zanieczyszczeń w sąsiedztwie.

Faza II - Ocena środowiska środowiskowego:

Opis:

Badanie fazy II może być kontynuowane w fazie I (chociaż nie wszystkie strony, które przechodzą fazę I, wymagają fazy II) i mogą obejmować zarówno przegląd informacji historycznych, jak i pobieranie próbek i ocenę witryn. Badanie fazy II bada dalej obawy znalezione podczas fazy I.

Co obejmuje Faza II. Faza II może obejmować zbieranie pojedynczych próbek gleby i wody na miejscu, identyfikację potencjalnych zanieczyszczeń i opracowanie formalnego planu pracy dla oceny nieruchomości.

Może to obejmować harmonogram dla zbadania zakresu skażenia na terenie, ewentualne koszty związane z usuwaniem i przetwarzaniem jakichkolwiek zanieczyszczeń oraz harmonogram końcowego oczyszczenia.