Składniki umowy najmu dla centrów handlowych

Po przeczytaniu tego artykułu dowiemy się o składnikach umowy najmu dla centrów handlowych.

Zrozumienie składników umowy najmu:

Dokument dzierżawy łączy wynajmującego (leasingodawcę) i dzierżawcę (dzierżawcę) z długotrwałym związkiem, z których każdy w pewnym stopniu jest zależny od korzyści ekonomicznej, aw pewnych okolicznościach ekonomicznego przetrwania. Umowa najmu jest podobna do umowy zbiorowej, ponieważ oba dokumenty określają zasady postępowania, obowiązki, obowiązki, korzyści i obciążenia każdej ze stron.

Analizując umowę najmu (lub ofertę dzierżawy, czasami nazywane umową najmu), istnieje mnóstwo możliwych scenariuszy, które mogą wystąpić w okresie obowiązywania umowy najmu, w tym jej odnowienia.

Wraz z tymi zobowiązaniami należy również wziąć pod uwagę inwestycje finansowe, które każda ze stron podejmuje w ramach tego przedsięwzięcia, wraz z oczekiwaniem sukcesu gospodarczego. Dzierżawa jest również określona jako umowa pomiędzy posiadaczem praw majątkowych ("leasingodawca") a konsumentem / użytkownikiem praw majątkowych ("leasingobiorca" lub najemca), obejmujący określony okres czasu.

Gospodarz:

Kto jest właścicielem? Czy rzeczywiście są właścicielami nieruchomości lub czy są dzierżawcami w ramach dzierżawy gruntu, spółki osobowej lub spółki komandytowej lub spółki powierniczej? Jeśli polegamy na przymierzu wynajmującego, to właściciel powinien być istotą - jaka jest jakość przymierzy? Wykonaj wyszukiwanie tytułu terenu, aby upewnić się, że wynajmujący rzeczywiście ma prawo do dzierżawy.

Najemca:

Kto jest najemcą? Czy to jest partnerstwo? Jeśli tak, to właściciel powinien upewnić się, że wszyscy partnerzy podpisują się osobiście. Czy najemcą jest firma? Jeśli tak, upewnij się, że dokument jest podpisany przez firmę. Czy istnieje poręczyciel? Jeśli tak, to upewnij się, że gwarant podpisuje umowę najmu i że warunki najmu są wystarczające, aby związać poręczyciela. Znowu, jaka jest jakość przymierzy?

Gwarant:

Czy masz odszkodowanie lub gwarancję? Jaki jest charakter odszkodowania? Czy dotyczy to całego okresu najmu, czy części dzierżawy? Czy chodzi o nieograniczoną kwotę pieniędzy, czy też o odszkodowanie jest ograniczone? Co dzieje się, gdy najemca przechodzi w stan upadłości? Czy ubezpieczyciel musi podpisać umowę najmu na pozostały okres?

Data zawarcia umowy:

Jaka jest data umowy? Kiedy dzierżawa staje się skuteczna?

Czy to jest dzierżawa czy licencja?

Istnieje wiele udziałów w ziemi, które są analogiczne do leasingu i mają wiele cech dzierżawy, ale nie tworzą dzierżawy. Leasing tworzy interes w ziemi. Jest to odsetki niższe niż opłata prosta. Licencja jest przyznaniem prawa do czegoś, co w przeciwnym razie nie byłoby zgodne z prawem.

Na przykład prawo sprzedawcy do sprzedaży hot-dogów w meczu piłki nożnej - taka licencja nie jest wyłączna. Hotele, pensjonaty i parkingi to tylko niektóre przykłady interesów, które są licencjami, a nie dzierżawami.

Lokal:

Na wstępie strony powinny dokładnie zrozumieć opis zlikwidowanych pomieszczeń i ich wyposażenia (np. Parking). Jeśli dzierżawa dotyczy całego budynku, wówczas łatwiej jest ustalić miejsce, w którym się znajduje. Jeżeli umowa najmu dotyczy części budynku, wówczas umowa najmu powinna zawierać plan przestarzałych lokali, które powinny być dołączone do umowy najmu.

Jeżeli najemca ma prawo do korzystania ze wspólnego obszaru, wówczas wspólny obszar powinien być wyraźnie określony w dzierżawie, tak aby nie było żadnych nieporozumień. Wymiary przestarzałych pomieszczeń mogą mieć wpływ na ekonomikę dzierżawy.

Strony muszą ustalić, kto ma obowiązek płacić za podatki, usługi komunalne, naprawy i konserwację, ubezpieczenia i ogólne koszty operacyjne. W centrum handlowym lokatorzy kotwicy mogą nie ponosić takiej samej kwoty kosztów operacyjnych jak komercyjna jednostka handlowa (CRU).

Ponadto strony powinny znać, z pewnością, dokładny rozmiar opuszczonych pomieszczeń. Żaden lokator nie lubi myśleć, że ma 1200 stóp kwadratowych i później dowie się, że w rzeczywistości lokal został ponownie zmierzony i teraz płacą za 1400 stóp kwadratowych lub więcej.

Semestr:

Okres najmu powinien być jasno określony. Zasadniczo termin ten jest okresem, w którym najemca ma wyłączne prawo do posiadania lokalu i odpowiadający mu obowiązek płacenia czynszu.

Dla wszystkich stron najważniejsze jest, aby przepisy regulujące rozpoczęcie i zakończenie obowiązywania umowy były jasne i jednoznaczne. Okres najmu lub jego pozostała część jest kluczowym czynnikiem dla najemcy, gdy najemca chce sprzedać swoją działalność osobie trzeciej.

Data rozpoczęcia:

W wielu okresach dzierżawy termin rozpoczęcia dzierżawy pokrywa się z datą umowy najmu, w związku z czym nie ma miejsca na niejednoznaczność.

Jednak w wielu komercyjnych dzierżawach data rozpoczęcia tego okresu zależy od wystąpienia innego zdarzenia, zazwyczaj związanego z zakończeniem ulepszeń, które właściciel zgodził się zbudować. Ponadto data rozpoczęcia może być związana z okresem, w którym istnieje bezpłatny "podstawowy czynsz".

Wynajem:

Zazwyczaj czynsz jest podzielony na dwie sekcje (ewentualnie trzy - procentowy czynsz). Pierwsza sekcja to czynsz podstawowy. Zwykle odnosi się do kwoty czynszu za stopę kwadratową w stosunku rocznym, płatnej miesięcznie w okresie najmu.

Na przykład, jeśli płacisz na 1000 stóp kwadratowych (do wynajęcia - nie do użytku), przy podstawowym czynszu Rs. 10, 00 za stopę kwadratową, Twój podstawowy czynsz płacony co miesiąc będzie Rs. 833, 33 (1, 000 X Rs. 10, 00 = Rs. 10, 000, 00 podzielone przez 12 = Rs 833, 33).

Płatność czynszu:

Wypłata czynszu odbywa się z reguły miesięcznie, płatna z góry pierwszego dnia każdego miesiąca (w przeciwieństwie do płatności hipotecznej będącej płatnością po wykorzystaniu pieniędzy przez okres jednego miesiąca).

Czasami wynajmujący będzie wymagał serii post-datowanych czeków od najemcy. Nie jest niczym niezwykłym, że dzierżawa zawiera zrzeczenie się przez najemcę przeciwko wszelkim ustawieniom, ograniczeniom lub potrąceniom. Oznacza to, że najemca zrzeka się i zrzeka się wszelkich istniejących i przyszłych roszczeń lub odszkodowań za czynsz i będzie płacił czynsz (podstawowy i dodatkowy) niezależnie od roszczeń, jakie lokator może mieć wobec właściciela.

Obłożenie i dozwolony użytek:

Leasing zazwyczaj zawiera określenie wskazujące na wykorzystanie lokalu. Jeżeli zastosowanie jest wąsko zdefiniowane, tj. Tylko gabinety stomatologiczne, wówczas najemca nie może korzystać z lokalu w żadnym innym celu. Zgoda właściciela może w pewnych okolicznościach zostać bezzasadnie wstrzymana. Staje się to problemem, jeśli najemca chce podnajmować lub przypisać lokal osobie trzeciej, która chce korzystać z lokalu na coś innego niż gabinet dentystyczny.

Ważne jest również zdefiniowanie sposobu użytkowania lokalu, ponieważ będzie on odzwierciedlał, jaki powinien być odpowiedni czynsz, jeśli najemca skorzysta z opcji przedłużenia umowy.

Przymierza Najemców:

1. Wypłata czynszu:

Już wyjaśniono

2. Odpady i utrapienia:

Właściciel chce zapewnić, że budynek nie podlega stratom lub obrażeniom budynku, a zatem najemca będzie musiał zawrzeć przymierze, aby nie powodować marnotrawstwa lub jakiejkolwiek formy uciążliwości.

3. Ryzyka ubezpieczeniowe:

Wynajmujący nie chce ponosić dodatkowych kosztów ubezpieczenia, a zatem najemca będzie zobowiązany do działania w taki sposób, aby nie zwiększył kosztów ubezpieczenia.

4. Czystość:

Nie wymaga objaśnień.

5. Zgodność z przepisami:

Właściciel chce zapewnić, że najemca nie naruszy żadnych przepisów komunalnych, prowincjonalnych lub ustawowych, w tym przepisów przeciwpożarowych, przepisów bezpieczeństwa, regulaminów i przepisów. Przepisy te mogą również obejmować przepisy dotyczące ochrony środowiska.

6. Instalacje:

Właściciel chce zapewnić, że nie ma instalacji sprzętu lub zmian w lokalu, które naruszałyby jakiekolwiek prawo lub powodowałyby ingerencję w korzystanie z budynku przez innych lokatorów.

7. Regulamin:

Właściciel generalnie określa zbiór zasad i przepisów, które mogą zmieniać od czasu do czasu.

8. Nadmierne przytrzymanie:

Jeżeli najemcy pozostają w wynajętym lokalu po wygaśnięciu dzierżawy bez jakiejkolwiek dalszej pisemnej umowy, bez sprzeciwu właściciela, czynsz zazwyczaj równa się 150% miesięcznego rocznego czynszu bazowego.

9. Znaki:

Właściciel zapewni, że znaki będą zgodne z wymogami budowlanymi.

10. Kontrola i dostęp:

Ta sekcja umożliwia właścicielowi, w dowolnym momencie i od czasu do czasu, wejście do lokalu z jego upoważnionymi agentami, pracownikami i kontrahentami, w różnych celach, w tym, między innymi, mycie okien, konserwacja, obsługa sprzątania, naprawy lub zmiany lub ulepszenia przestarzałe pomieszczenia.

11. Pokazywanie wynajętych lokali:

Pozwala to właścicielowi lub jego przedstawicielom lub pracownikom na pokazanie wynajmowanych lokali potencjalnym najemcom w normalnych godzinach pracy, w ciągu ostatnich kilku miesięcy okresu najmu.

Przymierze Właściciela:

1. Cicha przyjemność:

Jest to generalnie najważniejsze przymierze udzielone dzierżawcy lokatorowi, umożliwiające dzierżawcy korzystanie z lokalu bez zakłócania spokoju lub przerwy w posiadaniu właściciela. To nie znaczy "brak hałasu".

2. Wewnętrzna kontrola klimatu i oświetlenie:

Nie wymaga objaśnień.

3. Windy:

Jeśli nie znajdujesz się na głównym piętrze, chcesz mieć pewność, że windy będą działać przez cały czas, lub jeśli winda się zepsuje, właściciel natychmiast naprawi lub wymieni windę, aby ułatwić dostęp swoim pacjentom .

4. Wejścia, zainteresowania i inne obszary wspólne:

Jako najemca chcesz mieć pewność, że Twoi klienci i pacjenci mają dostęp do twoich uprzątniętych pomieszczeń w normalnych godzinach pracy.

5. Toalety:

Nie wymaga objaśnień.

6. Usługa dozorowa:

Nie wymaga objaśnień.

7. Naprawa, obrażenia i zniszczenie:

(a) Naprawy Właściciela:

Upewnij się, że właściciel ma obowiązek utrzymywać lokal w dobrym i racjonalnym stanie, zgodnie z ogólnymi standardami budynku o podobnym charakterze, wieku i charakterze oraz, że właściciel niezwłocznie naprawi usterki.

Umowa najmu powinna być bardzo szczegółowa, z punktu widzenia dzierżawcy, aby wskazać, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek naprawy lub wymianę konstrukcji. Możesz również chcieć zdefiniować, co oznaczają naprawy konstrukcji, w tym wymiana dachu.

(b) Naprawy Najemcy:

Wynajmujący pragnie zapewnić, aby najemca utrzymywał opuszczone lokale w podobnym, dobrym i uzasadnionym stanie.

8. Zniesienie i wypowiedzenie:

W przypadku znacznego uszkodzenia lokalu, tak, że najemca nie może dłużej cieszyć się pełnym wykorzystaniem zdeprawowanych lokali lub znacznej części zepsutych lokali, ty, jako najemca, chcesz zapewnić, że czynsz zmniejszy się na pewien okres czasu, z zastrzeżeniem, że właściciel wynajmuje swój umysł tak szybko, jak to możliwe, czy naprawi lub wypowie dzierżawę zgodnie z postanowieniami o rozwiązaniu zawartymi w dzierżawie.

9. Podatki:

Najemca będzie musiał nie tylko płacić podatki za swoją działalność, ale także podatki od nieruchomości w niektórych przypadkach. Jako najemca powinieneś upewnić się, że otrzymasz natychmiastową informację o jakimkolwiek podwyższeniu oceny podatkowej, z prawem, na twoje koszt, aby sprzeciwić się takiemu wzrostowi.

Przypisanie i podnajmowanie:

Przypisanie i podnajmowanie są różne. Podnajem to sytuacja, w której najemca zezwala osobie trzeciej (podmiotowi trzeciemu) na wyłączne korzystanie z lokalu przez część pozostałego okresu dzierżawy. Przypis dotyczy rozważenia całego pozostałego okresu dzierżawy.

Zasadniczo każde takie zadanie będzie wymagało pisemnej zgody właściciela. Wynajmujący może mieć prawo do bezzasadnego wstrzymania takiej zgody lub racjonalnego działania, w zależności od brzmienia umowy najmu.

W większości przypadków, gdy najemca ceduje lub poddzierżawcą, nadal będzie odpowiedzialny przed właścicielem, jeśli cesjonariusz nie spełni warunków umowy najmu. Pozostaje to warunkowe zobowiązanie wobec najemcy i powinno być przedmiotem dzierżawy, w tym to, czy najemca jest odpowiedzialny wobec właściciela za cesję podczas okresu odnowienia.

W większości przypadków właściciel będzie chciał mieć zaplecze finansowe i inne tło przyszłego nowego najemcy lub podnajemcy i obciąży najemcę za taką weryfikację przed wyrażeniem zgody.

Zmiana kontroli najemcy:

Jeżeli najemca jest korporacją, wówczas najemca może uniknąć przydziału lub podnajmowania klauzuli, przenosząc akcje spółki do nowej strony trzeciej. Aby uniknąć tej drogi ucieczki, wynajmujący zwykle ma w umowie najmu klauzulę, która mówi, że w przypadku zmiany kontroli nad spółką dzierżawcą, uznaje się to za przydział.

Zastawy i obciążenia dotyczące osprzętu i ulepszeń:

Właściciel nie chce, aby jego własność była obciążona zastawem budowlanym. Właściciel lubi posiadać jasny tytuł, podlegający jedynie hipotece, którą udzielił instytucji finansowej.

Jako najemca, jeśli chcesz zabezpieczyć swoją instytucję finansową, musi on dopasować się do warunków najmu.

Usuwanie urządzeń i ulepszeń:

Wszystkie ulepszenia dzierżawy w lokalu na ogół stają się własnością wynajmującego na koniec okresu najmu, bez rekompensaty. Ważne jest, aby odróżnić ulepszenia, osprzęt i ruchomości. W niektórych przypadkach wynajmujący może zażądać od najemcy usunięcia pewnych ulepszeń, urządzeń i rzeczy ruchomych na koszt najemcy (tj. Skarbiec bankowy).

Przeniesienie lokalu:

Nierzadko pojawia się klauzula w umowie najmu, umożliwiająca właścicielowi przeniesienie lokatora na inne piętro w budynku, w szczególności bez odszkodowania.

Ubezpieczenie i odpowiedzialność:

1. Ubezpieczenie właściciela:

Właściciel będzie ubezpieczał budynek jako roztropny właściciel. Koszt ubezpieczenia będzie ponoszony przez najemcę lub jeśli najemca wynajmie część budynku, wówczas najemca zapłaci proporcjonalną część ubezpieczenia.

Rodzaj ubezpieczenia będzie, według wszelkiego prawdopodobieństwa, obejmować:

za. Ubezpieczenie nieruchomości, w tym pożar i przedłużone niebezpieczeństwa, wszelkie ryzyko, kocioł i zbiornik ciśnieniowy, szkło płaskie i ubezpieczenie na wypadek trzęsienia ziemi;

b. Ubezpieczenie od ryzyka środowiskowego;

do. Ubezpieczenie na przerwę w działalności gospodarczej;

re. Wynajmij ubezpieczenie redukcyjne;

mi. Ubezpieczenie dochodu.

Ponadto umowa najmu z właścicielem zawiera klauzulę zezwalającą spółce ubezpieczeniowej wynajmującego na prawo do subrogacji. Co to znaczy? Oznacza to, że pomimo faktu, że najemca mógł spowodować "pożar" (lub jakiś inny rodzaj zagrożenia), w którym ubezpieczający muszą zapłacić ubezpieczycielowi ubezpieczonemu (właścicielowi), ubezpieczyciele wynajmującego mogą jeszcze pozwać lokator. Często zdarza się, że najemca zapewnia, że ​​dzierżawa zawiera zrzeczenie się tego prawa do subrogacji.

2. Ubezpieczenie najemcy:

Najemca powinien wykupić całe odpowiednie ubezpieczenie jako ostrożnego najemcę, w tym ogólną odpowiedzialność handlową w wysokości nie mniejszej niż "x" mln za wystąpienie, ubezpieczenie utraty dochodu i wszelkie inne ubezpieczenia, które renomowany agent ubezpieczeniowy najemcy uważa za rozsądne.

Ubezpieczenie powinno być również utrzymywane na poziomie, który nie powoduje współzależności. Koasekuracja ma miejsce, gdy niektórzy ubezpieczeni mogą zdecydować się ubezpieczyć za kwotę, która jest mniejsza niż pełna wartość nieruchomości.

Aby zniechęcić ubezpieczonych od ubezpieczenia, ubezpieczyciele zastrzegają, że minimalny procent ogólnej wartości musi być ubezpieczony, zwykle w wysokości 80% lub 90%. Wartość nie jest określana podczas wystawiania polisy, ale w momencie jej utraty.

3. Klauzula rozdzielności odsetek i odpowiedzialności krzyżowej:

Zgodnie z ogólną zasadą, jeśli w polisie jest dwóch ubezpieczonych (na przykład wynajmujący i najemca), jeden ubezpieczony nie może odzyskać w ramach polisy żadnych szkód na swoim majątku spowodowanych przez innego ubezpieczonego i domyślnie przez ubezpieczonego o nazwisku ubezpieczonego będzie generalnie unieważniać polisę wobec obu ubezpieczonych.

Aby uniknąć tych problemów, ubezpieczeni powinni wymagać rozdzielenia klauzuli odsetkowej i wzajemnej odpowiedzialności w polityce. Klauzula ta umożliwia ubezpieczonemu otrzymywanie świadczeń zawartych w polisie, niezależnie od faktu, że szkoda została spowodowana przez inną polisę ubezpieczeniową.

Co więcej, niewykonanie zobowiązania przez osobę o nazwisku ubezpieczoną w ramach polisy, która w przeciwnym razie unieważniłoby polisę w całości, odnosi się tylko do strony, która dokonała potrącenia i nie ma wpływu na ubezpieczenie innego ubezpieczonego.

Podporządkowanie, ozdabianie, rejestracja i certyfikaty.

1. Hipoteka:

Prawa wynajmującego wynikające z umowy najmu mogą być obciążone hipoteką lub przekazane nabywcy lub nabywcom, w zależności od przypadku. Wynajmujący na ogół wymaga od najemcy, aby przyjął i stał się najemcą takich nabywców lub hipotek w okresie najmu, a zatem jest zobowiązany do podpisania pewnych dokumentów.

2. Podporządkowanie i przybieranie:

Klauzula podporządkowania zobowiązuje najemcę do podporządkowania swoich interesów interesowi wierzyciela hipotecznego. Jeśli jest to wymagane, najemca powinien uzyskać umowę o niezakłóceniu, podpisaną przez właściciela i wierzyciela hipotecznego, w zasadzie stwierdzającą, że jeżeli wynajmujący nie wywiąże się ze swoich zobowiązań zawartych w hipotece, a wierzyciel hipoteczny zamierza podjąć działania przeciwko właścicielowi, to powiadomi najemcę i pod warunkiem, że najemca spełni wszystkie wymagania wynikające z umowy najmu, aby nie zakłócać ani nie wpływać na najmowanie - zasadniczo pozostawiając najemcy w spokoju.

3. Rejestracja:

Zasadniczo rozsądne jest zwłaszcza, gdy dzierżawa trwa trzy lata lub dłużej, aby zarejestrować dzierżawę w biurze tytułu gruntów. Jednak większość właścicieli nie chce, aby te umowy były rejestrowane z oczywistych powodów. Czasami można wypracować kompromis.

4. Certyfikaty:

Od czasu do czasu wynajmujący może zażądać od najemcy wydania certyfikatu estoppel następnemu nabywcy budynku lub wierzycielowi hipotecznemu, wskazując, że właściciel nie ponosi żadnych zobowiązań.

Jeśli w rzeczywistości podpisujesz zaświadczenie Estoppel o tym, że wynajmujący nie wywiązuje się z umowy w związku z dzierżawą, wiedząc, że wynajmujący nie wywiązuje się z umowy w związku z dzierżawą, wówczas możesz zostać wykluczony z dochodzenia swoich praw wynikających z umowy dzierżawy z tego tytułu.

Wyższe lokator - środki zaradcze właściciela:

Powinieneś dokładnie przeanalizować środki zaradcze dostarczone właścicielowi w związku z nieopłaceniem czynszu, spłatą odsetek i czasem naprawy.

Cała dzierżawa:

Jak wspomniano wcześniej w tym dokumencie, porozumienie ustne nie jest warte papieru, na którym jest napisane. W związku z tym wszelkie układy poboczne, aranżacje lub oświadczenia złożone między stronami należy ograniczyć do pisania. Zasadniczo umowa najmu mówi, że nie istnieją żadne zobowiązania, oświadczenia ani gwarancje, wyraźne lub dorozumiane, z wyjątkiem tych, które zostały określone w umowie najmu.

Rozbiórka:

W zależności od wieku budynku nie jest niczym niezwykłym, że w dzierżawie znajduje się klauzula wyburzeniowa. W związku z tym, jeżeli klauzula wyburzenia zostanie uruchomiona w określonym czasie (tj. Jeden rok), byłoby rozsądne, aby nie wpłacać dużych pieniędzy na zmiany najemców i ulepszenia najemców.

W efekcie, bez względu na okres najmu, wynajmujący ma prawo, po uprzednim powiadomieniu, wypowiedzieć umowę najmu, na podstawie tego, że budynek zostanie zburzony. Klauzula wyburzenia wpłynie na wartość twojej praktyki.

Wywłaszczenie:

Klauzula wywłaszczeniowa powinna być tak zaprojektowana, aby umożliwić zarówno właścicielowi, jak i najemcy efektywne wywiązywanie presji na roszczenia, tak aby obaj skorzystali na wywłaszczeniu.

Opcja Odnowienia:

Jest to jedna z najbardziej zaniedbanych klauzul zawartych w umowie najmu. Jeśli chcesz skorzystać z opcji przedłużenia, proszę zrozumieć, że musi to nastąpić w terminach określonych w umowie najmu, najlepiej potwierdzonych przez właściciela, a jeśli nie można uzgodnić czynszu, to jesteś nadal związany wynajmem lokalu w okresie opcji z kwestią wysokości czynszu do ustalenia na ogół z arbitrażu.

Parking:

Dla wielu lokatorów ważnym problemem jest parking. Na przykład, jeśli znajdujesz się w centrum handlowym, gdzie parking jest ograniczony, możesz chcieć mieć określone stoiska oznaczone jako wyłączne do użytku. Możesz również rozważyć potrzebę parkowania innych lokatorów w centrum handlowym lub budynku. Na przykład możesz nie chcieć być obok biura nieruchomości, w którym codziennie codziennie przychodzi i wychodzi ponad 20 agentów.

Przymierza osobiste:

Jeśli dzierżawa zawiera prawo do pierwszej odmowy lub opcję zakupu, upewnij się, że dokument jest zarejestrowany w biurze tytułu gruntu. Należy również dopilnować, aby te osobiste przymierza (które nie są związane z gruntem) przenosiły się w okresie odnowienia.