Jak zrozumieć wpływ rozwoju opartego na centrum handlowym na poziomie wspólnotowym

Po przeczytaniu tego artykułu dowiesz się o wpływie rozwoju bazy handlowej na poziomie społeczności.

Ocenić efekty rozwoju bazującego na centrum handlowym na poziomie wspólnotowym:

Niedawno został doceniony rozwój nowych obiektów handlowych (Mall), a także został krytycznie potępiony przez konsumentów / mieszkańców miasta, rząd, opozycję i innych interesariuszy społeczności.

Ale w obu przypadkach systematyczne podejście do zrozumienia efektu zostało przeoczone, ale stanowi istotny element lokalnych gospodarek.

Z pewnością argumenty przemawiające za rozwojem detalicznym obejmują następujące elementy:

Handel detaliczny to "czysty" rozwój, który sprawia, że ​​społeczność wygląda na czystą, jeśli nie nowoczesną; pomaga w zmniejszaniu wysiłków społeczności, aby uzyskać dostęp do towarów lub usług z ich wyboru po cenie; handel detaliczny jest mniej niszczący dla środowiska naturalnego niż inne rodzaje użytkowania gruntów, takie jak produkcja; handel detaliczny jest sektorem rozwijającym się i chociaż zatrudnienie spadło w innych sektorach, sektor detaliczny nadal się rozwija; a handel detaliczny jest ostoją lokalnych gospodarek - podatki od sprzedaży są głównym źródłem dochodów dla wielu społeczności.

Przeciętnie opłaty detaliczne z tytułu podatku dla społeczności są wyższe niż w przypadku nieruchomości biurowych, mieszkalnych lub przemysłowych. Z drugiej strony, ludzie skrytykowali projekt sprzedaży detalicznej z powodu nieplanowanego rozwoju miasta / miasta, wykorzystania skąpych zasobów, takich jak woda, energia elektryczna, zagrożenie dla środowiska, brak widocznych korzyści dla społeczności.

Istnieją trzy główne metody oceny tego wpływu: poprzez analizę kosztów i korzyści, analizę wpływu fiskalnego i analizę wpływu ekonomicznego.

Analiza kosztów i korzyści jest zarówno droga, jak i terminowa do przeprowadzenia; o ile proponowany projekt nie jest duży i obejmuje szeroki zakres, przy włączeniu do niego można zastosować podejście mniej kompleksowe. Wpływ fiskalny oblicza się, sumując koszty publiczne i dochody publiczne związane z projektowanym projektem.

Analiza wpływu ekonomicznego ocenia wpływ projektu pod względem liczby utworzonych miejsc pracy, generowanych wpływów podatkowych oraz inwestycji związanych z rozwojem projektu. Wpływ jest zarówno bezpośredni, jak i pośredni, z efektem mnożnikowym.

Każda z trzech metod analizy ma zalety i wady. Biorąc pod uwagę ograniczenia w zakresie gromadzenia i dostępności danych, czasu i zasobów budżetowych, potrzebna jest metoda oceny, która łączy zalety tych metod w bardziej nadającym się do wykorzystania formacie.

Poniższa sześciostopniowa metoda wykorzystuje dane zarówno z studium wykonalności projektu dewelopera, jak i ze społeczności. Chociaż ta zmodyfikowana metoda oceny wpływu ekonomicznego nie jest tak rygorystyczna jak analiza kosztów i korzyści lub zorientowana na wyniki dochodów jako analiza wpływu fiskalnego, zapewni podstawę do oceny wpływu proponowanego projektu opartego na sprzedaży detalicznej.

Krok 1. Oszacuj dochody z podatku od sprzedaży dla społeczności:

Ponieważ będzie to miało istotne znaczenie dla społeczności przyjmującej, należy oszacować kwotę wpływów z podatków w oparciu o prognozowaną sprzedaż projektu. Informacje te powinny być łatwo dostępne w ramach studium wykonalności przeprowadzonego przez programistę (i odpowiednio zmodyfikowane).

Stopa procentowa stopy zwrotu (między miastem a stanem) można uzyskać od lokalnego rządu. Jeśli to możliwe, kwota wpływów z podatków powinna być wykazywana z prognozą czasową na pięć lat lub więcej, w zależności od wielkości rozwoju.

Przyjmijmy, że do 2010 roku będziemy mieć (według szacunków branżowych) 300 centrów handlowych o średniej wielkości 2, 5 mil kwadratowych w 10 największych miastach w Indiach, co oznacza, że ​​750 centów kwadratowych powierzchni handlowej będzie dostępne i zgodnie ze skromnym podejściem Rs.25 za m kw. sprzedaży i 10% pobór podatków, co oznaczałoby, że Rs.18 crore 75 lacs zbierałoby podatek rocznie, który musi wzrosnąć wraz ze wzrostem konsumpcji każdego roku.

Krok 2. Oszacuj dochody z podatku od nieruchomości na rzecz społeczności:

Zazwyczaj zastosowania komercyjne będą generować więcej podatku od nieruchomości niż w przypadku zastosowań produkcyjnych, mieszkaniowych lub innych. Ponownie, dane te można znaleźć w studium wykonalności lub poprzez uzyskanie stawek podatku od nieruchomości z urzędu lokalnego rządu. Ponieważ inne zastosowania nieruchomości nie generują przychodów z tytułu podatku od sprzedaży, łączne wpływy z podatków generowane przez detalistów będą znacznie wyższe.

Zgodnie z podobnym podejściem powyżej 750 mil kwadratowych powierzchni centrum handlowego może pobierać do co najmniej 150 crores podatku od nieruchomości.

Krok 3. Szacowanie wpływu na lokalne zadania:

Liczba bezpośrednich miejsc pracy utworzonych w ramach projektu detalicznego można sprawdzić na podstawie informacji o studium wykonalności opracowanym przez dewelopera. Po ustaleniu tej liczby można oszacować liczbę pośrednich zleceń. Innymi słowy, dla każdego bezpośredniego zlecenia stworzonego w ramach projektu detalicznego powstają inne miejsca pracy w celu wsparcia wygenerowanej działalności gospodarczej.

Ogólny mnożnik dla sektora detalicznego można wykorzystać do oszacowania tych drugorzędnych lub pośrednich skutków w stosunku 1 do 0, 46. Innymi słowy na każde 100 miejsc pracy utworzonych bezpośrednio w ramach projektu detalicznego zostanie utworzonych kolejnych 46 miejsc pracy w innych sektorach, aby wesprzeć pożądany popyt i produkcję.

Ostatnie badania branżowe wskazują, że 300 centrów handlowych do roku 2010 będzie zatrudniać co najmniej 1, 75 lakh ludzi i zapłaci co najmniej Rs.9200 jako minimalną płacę / pensję na głowę.

Krok 4. Oszacuj wszelkie inne inwestycje bezpośrednie :

Jakie są koszty budowy i całkowita kwota inwestycji sektora prywatnego w projekt? Można to uznać za bezpośrednią korzyść dla społeczności. I odwrotnie, pieniądze sektora publicznego w projekcie należy oszacować jako koszty, zgodnie z opisem w kroku 5.

Krok 5. Oszacuj koszty dla społeczności docelowej:

Czy lokalne samorządy będą opłacały bezpośrednie przygotowanie terenu? Czy są inne bezpośrednie koszty, które rząd poniesie, aby pomóc w rozwoju projektu? Mogą również pojawić się dodatkowe koszty, takie jak poszerzenie wymiany, dodanie możliwości sygnalizacyjnych i poprawa chodników w celu wsparcia projektu.

Skromna myśl wskazywałaby, że nawet jeśli prognozowane zbiory spadną o 50%; nadal koszt powyższego, o którym mowa w kroku 5, byłby o wiele mniejszy.

Krok 6. Oblicz ekonomiczny powrót do społeczności :

Dodaj całkowite bezpośrednie korzyści, które zostaną przyznane społeczności z projektu: sprzedaż bezpośrednia i podatki od nieruchomości oraz bezpośrednia budowa i całkowite inwestycje w projekt. Odejmij od tego wszelkie bezpośrednie koszty dla samorządu lokalnego dla projektu.

Powinno to zapewnić podstawowy stosunek korzyści (przychodów i inwestycji) do kosztów. Wymienione osobno, ale także ważne są liczby bezpośrednich i pośrednich miejsc pracy stworzonych przez projekt.

Podejście opisane jest proste, ale skuteczne w jego zdolności do zilustrowania korzyści ekonomicznych z projektu rozwoju detalicznego. Podejście to nie uwzględnia jednak innych aspektów, takich jak wpływ na społeczeństwo, środowisko i transport.

Często zdolność do pokazania społeczności pozytywnych aspektów ekonomicznych projektu wystarcza, aby przezwyciężyć potencjalny sprzeciw. Jednak w sytuacjach, w których inne aspekty są ważniejsze, potrzebne będzie szersze podejście, takie jak analiza kosztów i korzyści.

W rzeczywistości sugeruje się, aby programiści lub rząd musieli wykonać powyższą analizę i zweryfikować ją za pomocą pojedynczego regulatora okna przed zatwierdzeniem jakiegokolwiek projektu. I ostatnia, ale nie najmniej ważna, deweloper musi zobowiązać się do pewnych dochodów dla społeczności wraz z upadkiem usług społecznościowych, które mogą podlegać rygorystycznym karom.